Este artículo explica la situación actual de la regulación de la vivienda vacacional en Gran Canaria y cómo afecta a propietarios de inmuebles.

• El reglamento actual de 2015 sigue vigente y los intentos de modificarlo no han prosperado
• Existen diversas propuestas de regulación que requieren cambios en la legislación estatal además de la autonómica, y solucionarían muchas de las incertidumbres actuales
• Los propietarios en suelo turístico tienen ahora una posibilidad por la vía judicial de registrar su vivienda de uso turístico

Antecedentes de la regulación del alquiler vacacional en Gran Canaria

La problemática empezó en 2013 con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, promovida por el Gobierno Central, que estableció que La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa quedaría excluida de dicha ley y pasaría a ser regulada por la normativa turística, siendo cada Comunidad Autónoma quien tiene las competencias en esta materia.

Con esto, el estado se quitó de encima la “papa caliente” de la regulación del creciente fenómeno de la vivienda vacacional, que es complejo y con muchos intereses contrapuestos porque afecta a:

• Los intereses del sector hotelero tradicional
• La libre competencia y derecho a la propiedad privada
• El mercado inmobiliario, pues en determinadas zonas tiene un efecto especulativo en los precios y afecta a la demanda residencial
• Problemas por coexistencia de usos en edificios donde residentes y turistas con distintas costumbres y horarios comparten el mismo espacio

Intentos de regular el alquiler vacacional en Canarias y España

Desde la reforma de la LAU en 2013, diversas comunidades autónomas han emitido regulaciones que no han logrado equilibrar adecuadamente los intereses de todas las partes, siendo bastante restrictivas en favor del sector hotelero tradicional.

Además, las comunidades autónomas no pueden intervenir en cuestiones de regulación de comunidades de propietarios, que son reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal, de ámbito superior. Esta ley actualmente no permite afrontar el problema de forma efectiva, pues requiere la unanimidad para muchos acuerdos y ésta es imposible de alcanzar una vez que hay propietarios con intereses contrapuestos.

Concretamente en Canarias, en 2015 el Gobierno Autonómico aprobó el decreto actual que regula las viviendas de uso turístico, controvertido pues prohíbe la actividad en suelo calificado de uso turístico y urbanizaciones turísticas, pues entiende que en estas zonas el turismo debe ser gestionado exclusivamente por operadores tradicionales “profesionales”, y no directamente por propietarios particulares. Esta regulación tiene ya varios fallos judiciales en contra, por considerar que atenta contra la libre competencia, estando en este momento a la espera de pronunciamiento por parte del Tribunal Supremo.

Muchos sectores vienen reclamando al Gobierno Canario desde 2015 que modifique dicha regulación, y aunque manifestó su voluntad de modificarlo, no fue hasta junio 2018 que publicó de forma no oficial un primer “documento de trabajo”. Este suscitó todavía más críticas pues de entrada ampliaba la prohibición a áreas todavía más extensas, dejando al criterio de organismos de rango inferior (Cabildos y Ayuntamientos) su posible admisión en el futuro.

Tras la oleada de críticas a dicho “documento de trabajo”, el Gobierno Canario parece haber abandonado la idea de modificar la actual regulación de momento.

Téngase en cuenta también que la presente legislatura terminará en primavera 2019.

Una posible solución a las incertidumbres de la vivienda vacacional

En este momento, tanto Canarias como otras CCAA están reclamando al Gobierno Central que intervenga con una modificación de distintas normativas estatales para resolver el problema a nivel nacional (que es de donde partió), y ya se están produciendo reuniones en este sentido. Las líneas de actuación que se están planteando son:

• Dotar a las comunidades de propietarios de un marco legal para que sea una mayoría cualificada (3/5 partes de los propietarios) la que decida si en su comunidad puede o no haber viviendas de uso turístico.
• Modificar Ley de Arrendamientos Urbanos de forma que se contemplen tres tipos distintos de arrendamientos: el de larga temporada (como vivienda habitual), el de temporada con estancias de duración media (a partir de 15 días), y el vacacional de estancias cortas (menos de 15 días). Este último es el quedaría sometido a una regulación autonómica más específica, y los dos primeros se regularían por la Ley de Arrendamientos urbanos.

En nuestra opinión, estas modificaciones permitirán regular de forma natural y equilibrada el crecimiento de la vivienda vacacional. Concretamente en el sur de Gran Canaria, que se caracteriza por estancias largas durante los meses de invierno, eliminará incertidumbre y dará seguridad a muchos propietarios particulares que desean alquilar su propiedad parte del año por estancias de duración media, pues podrán hacerlo sin estar sometidos a una normativa demasiado estricta.

Normas vigentes actualmente en Gran Canaria

Entretanto, el decreto autonómico de 2015 sigue plenamente vigente.

Por tanto, es plenamente factible el alquiler vacacional de viviendas y apartamentos en suelo residencial. También queda claro que las viviendas registradas bajo la regulación actual quedarán consolidadas en caso de un futuro cambio de regulación.

En cuanto a apartamentos en suelo turístico (que no formen parte de complejos sujetos al principio de unidad de explotación), ha habido recientes resoluciones judiciales que abren una vía de obtener el registro como viviendas de uso turístico, pero siempre a través de un sencillo procedimiento judicial (contencioso administrativo) que el propietario tiene que presentar en su nombre. A través de la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional ASCAV se puede obtener la debida asistencia jurídica a precios asequibles, sin que existan garantías, pero sí ciertas probabilidades de éxito.